|
الرهن العقاري هنا أسرار الرهن العقاري ( منقول )
سوف أحاول فيه هذا الموضوع توضيح الصورة بشكل أكبر بخصوص قضية : - الرهن العقاري . أولا : ماهو الرهن العقاري أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون. بشكل مبسط : هو أن يكون لديك عقار ( تملكه أنت ) وتريد الحصول على مبلغ مادي تقوم برهنه لدى المرتهن ( بنك مثلا ) مقابل الحصول على هذا المبلغ مثال : لديك عمارة على طريق الملك فهد قيمتها ١ مليون ريال ولا تملك سيولة ولا تريد التفريط فيها وتحتاج لمبلغ من المال لعمل مشروع تجاري أو خلافه تـذهب للبنك وترهن هذا العقار الذي تملكه في الأساس مقابل مبلغ معين قد يكون أقل أو يساوي قيمة العقار بالطبع سوف يكون هناك اتفاق بينك وبين المرتهن بفائدة معينة يحصل فيها المرتهن على فائد مقابل المبلغ الذي أقرضه لك . ********************* الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري ؟ التمويل العقاري : يأتي الشخص للبنك وهو لايملك عقار في الأساس ويقوم البنك بتمويله بمبلغ مالي لشراء هذا العقار والبنك هو من يملك العقار حتى يتم الانتهاء من السداد ويقوم طالب التمويل بالتسديد من خلال أقساط محددة في مدة محددة ويكون الراتب هو الضامن يعني يتم سحب القسط الشهري من راتبك الي ينزل في البنك حتى تنتهي مدة التمويل الرهن العقاري : تكون أنت تملك العقار في الأساس وليس البنك وتقوم برهنه مقابل الحصول على المال ويكون الضامن هو العقار بالاضافة إن المرتهن في الرهن العقاري يستطيع بيع الرهن مباشرة في حالة عدم قدرتك على السداد فهو تنظيم يحدد بصراحة حق المرتهن في بيع عقار الراهن في أي تعثر في السداد بالاضافة إلى إن التمويل العقاري محدود بالراتب نفسه وبسن التقاعد يعني التمويل العقاري محصور في مبلغ معين يتعلق بالراتب فقط جوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق. يعني يستطيع المرتهن بيع الرهن لمرتهن آخر بفوائد قد تكون أكثر يعني يرهن عقارك لمرتهن آخر حسب الاتفاق بينكم |
سوف أتحدث عن أزمة الرهن العقاري في أمريكا وهل يمكن أن تتكرر لدينا مع اقتراب تطبيق الرهن العقاري ؟؟
سوف اختصر لكم المشكلة في سطور بقدر الامكان . - حدث انتعاش إقتصادي في أمريكا وارتفعت العقارات ( مثل مايحدث لدينا ) بسبب الانتعاش العقاري - ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير عن سعر شراءها الأساسي بسبب هذا الانتعاش يعني من كان يملك منزل قيمته ١ مليون ريال أصبح قيمته ٤مليون ريال - هذه الارتفاعات دفعت الطبقة المتوسطة والدخل المحدود لرهن منازلهم مقابل مادي والتي ارتفعت قيمتها لدى البنوك وشركات الاقراض المالي في ظل تسهلات وتجاوزات من قبل البنوك وفوائد عالية المخاطر. - بعد رهن المنزل بقيمة معينة يكون هناك فائدة تدفعها للبنك مقابل رهن منزلك وحصولك على المال . - أثناء ذلك كان هناك البنك المركزي يقوم برفع الفائدة والعقارات ترتفع أيضا وفي ظل تدافع الناس والفوضى والتساهل والتحايل والعشوائية والمكاسب التي تحققها الشركات .والبنوك...... يتم تقييم المنزل ورفع الفائدة التي يجب دفعها الراهن ( صاحب المنزل ) للمرتهن ( البنك ) بسبب ارتفاع العقار ورفع الفائدة من قبل البنك المركزي بمعنى كل ما ارتفعت الفائدة التي يقرها البنك المركزي وأسعار العقار يرتفع القسط الشهري على العميل فإذا كنت تدفع هذا الشهر ٢٠٠٠ ريال الشهر الجاي ممكن أن تدفع ٤٠٠٠ ريال وكهذا ناهيك عن الشروط القاسية في حالة التخلف عن السداد فقد تتضاعف الفائدة عدة مرات عليك بسبب تأخرك عن السداد - بدأت ترتفع العقارات بشكل أكبر والفوائد تكبر على المقترضين - حتى وصلنا لنقطة أصبح فيها العملاء لايستطيعون السداد للبنوك فالفائدة أصبحت أكبر من قدرتهم .... فتوقف الكثير عن السداد وبدأت تظهر بوادر أزمة عقارية في أمريكا وبدأت العقارات بالانخفاض فالناس توقفوا عن السداد وكثرت المشاكل بين العملاء والبنوك وبعض العملاء بدأوا بترك منازلهم لانه أصبحت أغلى من ماهو موجود في السوق وتسارعت الأحداث ناهيك إن هناك من توقف عن السداد ورفض الخروج من منزله وبدأت تنخفض العقارات أكثر فالبيت قيمته ١٠٠ ألف ريال عليه فوائد ضعف قيمته أو ثلاث أضعاف وتجمعت أكثر من ٢مليون منزل عند البنوك وغيرها وتراكمت ديون على الافراد بأكثر من ١٠٠ مليار دولار وبدأت البنوك بعرض منازل العملاء وتعرضها بدون طلب عليها وانهارات الأسعار بشكل أكبر وانهارت معه البنوك وشركات تأمين......لان العملاء امتنعوا عن السداد ناهيك إن بعض المنازل تم تقييمها بأسعار عالية على البنوك ناهيك إن البنوك والمؤسسات المالية توسعت في اقراض الشركات العقارية ومؤسسات المقاولات بمبالغ تجاوزت ٦٠٠ مليار *************** إن شاء الله سوف نتعرف على اللعبة التي قامت بها بعض الشركات الأمريكية وورطت فيها الكثير من أغنياء العالم وبعض الدول ؟؟ وهل فعلا السعودية قد تتعرض لمثل هذه الأزمة بعد تطبيق الرهن العقاري ؟؟ ومن المستفيد الاساسي من الرهن العقاري ؟ |
كيف ورطت بعض الشركات والبنوك الكثير من خارج أمريكا في هذه الإزمة ؟؟ عندما بدأت هذه البنوك والشركات العقارية بالشعور بإن هناك مشكلة قررت التخلص من هذه السندات والتي هي في الأساس ( ديون ) على العملاء فقامت ببيع هذه السندات على مستثمرين يقوم بعد ذلك المستثمرون برهن السندات التي حصلوا عليها في السابق من أجل الحصول على تمويل جديد (يعني رهن الرهن نفسه أو شراء الدين بدين ) - قامت بعد ذلك البنوك الامريكية التي تملك السندات ( الرهون ) ببيعها لمستثمرين أجانب عندما بدأت تشعر بالمشكلة بشكل كبير ( صناديق سيادية مثل الامارات وقطر الكويت وغيرها من الدول وبعض رجال الاعمال .....الخ ) بعد ذلك قام المستثمرون الدوليين بالتأمين على هذه المنازل لدى شركات التأمين وخاصة الامريكية والتي اعتقدت انها فرصة للربح من خلال ضمان المنازل في حالة التعثر من قبل العملاء بدأ الناس عن التوقف عن السداد وبدأت تنهار الأسعار كما ذكرنا آنفا وبدأت وانخفضت أسعار العقار.... بعد التوقف عن السداد هناك أصبح سلسلة مقعدة جدا من التعاملات والرهونات المتسلسلة بدأ المستثمرون الاجانب يطالبون شركات التأمين..... شركات التأمين لم تعد تستطيع الالتزام بدفع التأمين وتورطت وهكذا بدأت تنهار شركات التأمين والبنوك تباعا وخسر المستثمرين والصناديق السيادية..........وذهبت مليارات الدولارات فكان هناك أقرب ما يكون بحجر الدمينو ( الضومنه ) التي كل قطعه تسقط الثانية http://3.bp.blogspot.com/_JshBKISRO1...0/Dominos1.jpg |
سوف أتحدث هنا عن فقرة مهمة وهي نقطة مفصلية كانت من أهم الأسباب التي أدت إلى تعقيد المشكلة في أمريكا.
اعتقد إنها تواجه محاذير شرعية هنا واعتقد إنها أهم نقطة ساهمت في تأخير صدور الرهن العقاري لدينا وقد وردت هذه الفقرة في بنود الرهن العقاري في الفقرة رقم : المادة السادسة والعشرون : يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق. بمعنى إن البنك ( المرتهن) يستطيع التنازل عن رهنه لمرتهن آخر قد يكون بنك أو مؤسسة تأمين....الخ ويكون بقدر الدين وماعليها من فوائد وفقها لحوالة الحق لكن ماهي حوالة الحق : سوف تجد تعريفها بعد هذه السطور أرجو التركيز في هذه النقطة : من خلال هذه الفقرة في الأعلى وإن كانت غير مفسرة لمحتواها يتضح لي إن الرهن يتم بيعه لمرتهن آخر بنفس الدين وبدون فوائد اضافية كما حدث في أمريكا يعني نفس الرهن والفوائد على الرهن الأول تنتقل للمرتهن الجديد بدون اضافة عليه وهذا هو المفروض أتمنى أن لايكون الامر خلاف ذلك وهذا الاجراء تم لسببين في تصوري : - محاذير شرعية من ناحية الحل والتحريم - حتى لا يتكرر نفس ماحدث في أمريكا بحيث كل طرف يبيع الرهن على آخر بفوائد .......الخ ************************** حوالة الحق .. اجراءاتها واّثارها يمكن ان يتحول الالتزام من مدين إلى دائن اخر باعتباره حقا شخصيا .. ويسمى ذلك التحويل بحوالة الحق . اما ان تحول الالتزام من مدين إلى مدين اخر باعتباره دينا سمى ذلك التحويل بحوالة الدين . وسوف نتحدث في هذا البحث عن حوالة الحق . تعريف الحوالة واركان انعقادها حوالة الحق اتفاق بين الدائن وشخص اخر يقصد به نقل حق الدائن قبل المدين إلى هذا الشخص ويسمى الدائن المحيل ويسمى الشخص الاخر المحال اليه . أ / اطراف الحوالة : للحوالة طرفين هما الدائن المحيل .. والغير المحال اليه . اما المدين فليس طرفا في الحواله ولذلك فرضاءه ليس شرطا لانعقادها وذلك لان عبء الالتزام لا يتغير بتغير شخص الدائن . ب / الاغراض المختلفة لحوالة الحق : الحوالة وان كانت صورتها واحده الا ان اغراضها تختلف فقد تكون الحوالة : 1 / الحوالة مقابل عوض : فقد تتم الحوالة مقابل عوض يفى به المحال اليه للدائن وعند ذلك يتقاضى الدائن ثمنا لهذا الحق من المحال له 2 / الحوالة مجانا ودون مقابل : فقد يهب الدائن الحق للمحال اليه وهنا يجب ان تتوافر فيها اركان الهبه الموضوعيه والشكليه وبصفه خاصه يجب ان تفرغ في محرر رسمى . 3 / الحوالة رهنا : يقصد الدائن ان يرهن الحق عند المحال اليه اركان انعقاد حوالة الحق يجب ان تتوافر للحواله الاركان التى تتطلبها القواعد العامة لانعقاد العقود وهى التراضى والمحل والسبب محل الحوالة محل الحوالة : هو الحق الذى يراد نقله إلى المحال اليه . والاصل ان الحق الشخصى قابل للحوالة ايا كان محله والغالب ان يكون محل الحق مبلغا من النقود . ولكن يجوز ان يكون محله اشياء مثلية غير النقود . شروط نفاذ الحوالة تنعقد الحوالة بتراضى كل من الدائن المحيل والمحال اليه . والحوالة تكون نافذه فيما بين طرفيها بمجرد انعقادها اما بالنسبه للغير فقد استلزم القانون اجراءات اخرى . #/ شروط انعقاد الحوالة بالنسبة للمدين يعتبر المدين من الغير لانه لم يكن طرفا في الحوالة وبهذا لا تنفذ بالنسبة له الا في حالتين : 1/ قبول المدين للحوالة ولا يشترط شكل خاص في قبول المدين فيجوز ان يكون مكتوبا على ذات المحرر او في محرر مستقل 2 / اعلان المدين بالحوالة : ويكون في شكل ورقة من اوراق المحضرين تسلم إلى المدين بناء على طلب المحيل او المحال اليه #/شروط نفاذ الحوالة بالنسبة لغير المدين وهم كل من تعلق له حق بالحق المحال . كمحال له اخر بهذا الحق . اثار حوالة الحق الاثر الجوهرى للحوالة هو انتقال حق الدائن إلى المحال اليه كما انها تنشأ التزامات على عاتق المحال له وتختلف هذه الالتزامات في طبيعتها اذا كانت الحواله تمت بعوض او تمت مجانا وتبعا ما اذا كان العوض نقديا او مجانا انتقال الحق : ويترتب على الحوالة انتقال الحق الذى كان ثابتا للدائن إلى المحال له وينتقل هذا الحق ذاته بصفاته وضماناته التى كانت له قبل الحواله وبما يرد عليها من دفوع . فالحواله لا تنشأ حقا جديدا وايضا ان كان الحق منتجا لفائده كان المحال له منتجا لفائده وايضا ان كان مضمونا بتأمينات عينيه كرهن او امتياز او بتأمين شخصى ككفاله فانه ينتقل للمحال له مضمونا بهذه الضمانات وحق الدائن ينتقل إلى المحال له محملا بذات الدفوع التى كان يمكن توجيهها ضد الدائن . ويتم انتقال الحق في العلاقه بين المحيل والمحال اليه لمجرد انعقاد الحوالة . او بمجرد تراضى الطرفين عليها اذا كانت بعوض او عند استيفاء الشكل الرسمى ان كانت مجانيه . اما بالنسبه لغير طرفى الحوالة لا يعتبر الحق منتقلا الا منذ نفاذ الحوالة في مواجهتهم اى منذ قبول المدين للحوالة او قبوله بها ويترتب على عدم استيفاء الحوالة لشروط نفاذها ما يلى : 1/ بالنسبه للمدين يكون له ان يعتبر الحق لا يزال مستحقا لدائنه الاصلى ويكون له رفض الوفاء للمحال اليه وان وفى لدائنه الاصلى كان هذا الوفاء للمحال اليه وان وفى لدائنه الاصلى كان هذا الوفاء مبرأ لذمته 2 / بالنسبه للغير الذى تعلق له حق بالحق المحال ... له ان يعتبر هذا الحق لا يزال مستحقا للدائن الاصلى 3 / اذا حجز الدائن على حقه تحت يد مدينه قبل نفاذ الحوالة كان حجزه صحيحا وذلك لان حقه لا ينتقل الا بنفاذ الحوالة في مواجة المدين فاذا تم نفاذ الحوالة بعد ذلك كانت الحوالة بمثابة حجز ثانى بالنسبة للمدين ويقسم بينهما الحق المحجوز عليه قسمة غرماء *********************** المادة السابعة والعشرون : إذا كان العقار مرهوناً لعدد من المرتهنين بالتتابع، تستوفي حقوقهم من ثمنه أو من المال الذي حل محله وفقاً لمرتبة كل واحدٍ منهم. يتضح من هذه الفقرة إن الرهن يمكن التنازل عن لعدة أطراف بالتتابع يعني إن الرهن يتم التنازل أو بيعه لعدة لطرف آخر والآخر يتنازل لطرف آخر......وهكذا حقيقة ذكرت إن هذا الاجراء كان أهم سبب في حدوث الأزمة في أمريكا لكن أتصور إن الآلية تختلف عن ماحدث في أمريكا وإن كانت الصورة متشابهه ومن هنا أقول : إن هاتين الفقرتين إذا كانت بنفس الصورة التي حدثت في أمريكا فهي مصيبة عظيمة وخطر كبير فهنا ربا صريح أو بيع على بيع .....الخ وسوف يحدث سلسلة من التعاملات المعقدة التي تشابه ماحدث في أمريكا المشكلة هي إن هذه الفقرات غير واضحة للكثير من الناس وغير مفسرة بطريقة تجعل حتى أبسط الناس يفهمونها وهذه جزء مما حدث في أمريكا فكان هناك بنود معقدة وغير مفهومة تم فيها التغرير بالبسطاء والعملاء |
يعطيــكـ العـــافيــــة أخــــوي عـــــادل عــــلى هـــذه المعــــلومـــات القيمـــــة الـــتي أستفـــــدت منــــها شخصيــــا عن شغـــــلات كنــــت أجهـــــلهــــا ســـابقــــا
ويشـــــرفنــــي أنــــي أكـــون أول عضـــــو يــــرد عليـــكـ ولـــكـ منــــي فــــائــــق أحــــترامـــي وتقـــــديـــري |
الله يعطيك الف عافيه
معلومات قيمه من قيّم . |
مشكوووووور والله يعطيك الف عافيه معلومات
|
| الساعة الآن +4: 04:44 PM. |
Powered by vBulletin® Version 3.8.2
Copyright ©2000 - 2025, Jelsoft Enterprises Ltd.
